Für die Erstellung einer Marktpreiseinschätzung (kurz MPE) müssen folgende Dinge beachtet werden:
Aktiviertes Preiseinschätzung-Modul für Ihr Unternehmen
Setzen der korrekten Berechtigungen im Nutzer für Kauf-/Miet- oder ZV-Objekte und zusätzlich Preiseinschätzungsobjekte
Erstellung einer MPE
Eine MPE benötigt immer als Erstes ein grob angelegtes Objekt.
Dabei lohnt es sich, die MPE-relevanten Informationen (z.B. Flächen, Bau-/Modernisierungsjahr, Erbbau, Grundbuchangaben) zu hinterlegen, um diese in die MPE mit zu übernehmen.
Des Weiteren ist die Anschrift des Objekts sinnvoll, um diese für die KI-gesteuerte Erzeugung mit TextGen in der Lagebeschreibung zu verwenden.
Sind sich die Eigentümer noch nicht sicher, ob sie verkaufen oder vermieten möchten, können Sie die Vertragsart “ohne” und als Auftragsart “Preiseinschätzung” auswählen.
Mit dem Speichern des Objekts gelangen Sie in die bekannte Stammdaten-Seite mit den übernommenen Details.
Wichtig: Die Grundbuchangaben werden ab sofort nur noch im Objekt gepflegt und nicht mehr in der MPE. Sollten Sie also die Angaben des MEA im Objekt ändern, hat dies immer einen direkten Effekt auf die MPE
Erfassen Sie das Objekt gerne direkt wie gewohnt weiter, in dem Sie z.B. Bilder hochladen und mit den KI-Bildertools verfeinern.
Für die Erzeugung des MPE-Dokuments ist es dabei wichtig, dass die Bilder das Kennzeichen “Preiseinschätzung” aktiv gesetzt haben.
Somit können Sie pro Bild entscheiden, welches wirklich relevant für die MPE ist.
In der Bilder-Ergebnisliste ist dieses Kennzeichen zu sehen, ebenfalls in der Bearbeitung der Bilder.
Wie bereits erwähnt, nutzen Sie nun gerne auch die KI-Tools zur Optimierung Ihrer Objektbilder.
Die Objekttexte können mithilfe von TextGen KI-basiert erzeugt und im MPE-Dokument verwendet werden.
MPE-Erstellung - Objektbeschreibung
Sie können jederzeit die Anlage der MPE über die zugehörige Aktion im Bereich “Bewertung” über “+” beginnen.
Anhand des Objekttyps werden nun die Bewertungsverfahren vorbelegt.
Wenn gewünscht, können Sie das gewählte Verfahren deaktivieren oder/und das andere Verfahren aktivieren.
Des Weiteren ist der Stichtag Preiseinschätzung das aktuelle Datum - es kann natürlich angepasst werden, um den dazugehörigen Baupreisindex korrekt zu hinterlegen.
Die bereits im Objekt erfassten Angaben werden übernommen.
Bei aktiviertem Erbbaurecht, wird dies auch in den Verfahren für Kalkulationen verwendet.
Der Bodenrichtwert muss aktuell noch selbst herausgesucht und hinterlegt werden.
Im Bereich des Sachwerts (sofern das Verfahren aktiviert ist) wird anhand des im Objekt hinterlegten Typs bereits die Gebäudeart ausgewählt.
Weiterhin sind die Angaben zu Geschossen, Dach und Keller gefüllt, wenn es dazu im Objekt Informationen gab.
Die Berechnung der Brutto-Grundfläche (BGF) erfolgt nach Klick auf die Taschenrechner-Aktion.
Der Kostenkennwert wird automatisch anhand der gewählten Sachwert-Details (z.B. Gebäudetyp, Geschosse, Gebäudestandard etc.) kalkuliert.
Über die Schnellauswahl nach NHK-Typen, können Sie die Angaben der Geschosse, vom Dach und Keller anhand der bekannten NHK-Grafiken bestimmen.
Wählen Sie dazu einfach das passende Bild aus und im Hintergrund werden die Daten vorbefüllt. Schließen Sie nach der Auswahl bitte die Übersicht der NHK-Grafiken.
Beim Gebäudestandard können Sie zwischen der direkten Auswahl und der detaillierten Ermittlung entscheiden.
Bei der Direkten Auswahl können Sie über die Dropdown von Standardstufe 1 bis 5 wählen.
Über die detaillierte Auswahl und Klick auf “Berechnen” öffnet sich ein modales Fenster, in dem man pro Kriterium 1 bis 5 Punkte vergeben und einen Text hinterlegen kann.
Haben Sie eine Stufe ausgewählt, wird Ihnen im Fußbereich der dazugehörige Text angezeigt, den man dann über die Kopier-Aktion daneben in den Zwischenspeicher übernehmen und danach (z.B. STRG+V) ins Textfeld einfügen kann.
Mit Klick auf “Übernehmen” werden die ausgewählten Standards für die weitere Kalkulation verwendet.
Haben Sie im Objekt bereits das Baujahr und ggfs. ein Jahr der letzten Modernisierung erfasst, werden diese auch direkt berücksichtigt.
Möchten Sie Modernisierungsangaben erfassen (wenn es bisher kein hinterlegtes Jahr gibt), müssen Sie die Checkbox “Modernisierung vorhanden” aktivieren.
Danach können Sie zwischen zwei Optionen wählen:
Direkte Auswahl Modernisierungspunktzahl: Erfassen Sie die Modernisierungspunktzahl anhand der ImmoWertV und das dazugehörige Modernisierungsjahr
Kernsanierung: In diesem Fall rechnet das System mit dem Jahr der Kernsanierung und 90% der Gesamtnutzungsdauer des gewählten Gebäudetyps.
Bei aktiviertem Ertragswertverfahren und im Objekt bereits hinterlegtem Verwendungszweck, wird dieser auch in der MPE dargestellt.
Erfassen Sie für das Verfahren zusätzlich noch die Netto-Kaltmiete.
Beide Informationen werden im späteren Verlauf für weitere Kalkulationen benötigt.
Haben Sie alle gewünschten Details erfasst, speichern Sie Ihre Angaben.
Klicken Sie jedoch auf “Abbrechen”, werden die bereits erfassten MPE-Details wieder gelöscht.
Navigation innerhalb der MPE
Sobald die MPE gespeichert wurde, sehen Sie im Linken Bereich der Anwendung die Navigationsleiste.
Diese zeigt Ihnen immer die gewählten Verfahren und die aktuell berechneten Endwerte an.
Mit Klick auf die jeweiligen Einträge gelangen Sie auf die gewünschten Seiten zur weiteren Bearbeitung.
Im Fußbereich der Anwendung
Bodenwertermittlung
Zur Bearbeitung der Bodenwert-Berechnung, klicken Sie in der Navigationsleiste auf “Bodenwert”.
Anhand der konfigurierten Abtrennung vom Hinterland und dem dazugehörigen Bodenrichtwertfaktor (siehe Screenshot; Verwaltung → Tab Konfiguration → Bereich “Preiseinschätzung”), wird die erfasste Grundstücksfläche gesplittet in Vorder- und Hinterland.
Der in der MPE-Objektbeschreibung eingetragene Bodenrichtwert wird ebenfalls übernommen und mit dem konfigurierten Faktor fürs Hinterland versehen.
Sind im Objekt Angaben zum Miteigentumsanteil erfasst, werden auch diese dargestellt und für die Berechnung verwendet.
Ebenso die Erbbau-Informationen, die nun noch um den Erbbauzinssatz ergänzt werden.
Auf jeder Verfahrensseite finden Sie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG), über die Sie die Merkmale mit Zu- oder Abschlag erfassen können.
Dies geschieht über einen Klick auf “Hinzufügen”,
Es öffnet sich ein kleines modales Fenster und mit Klick auf “Übernehmen” erscheint der Eintrag in der Tabelle.
Abschläge werden mit “-” hinterlegt.
Im Nachgang können Sie die Einträge jederzeit erweitern, bearbeiten oder löschen.
Des Weiteren ist es Ihnen möglich, zusätzliche Bemerkungen zu erfassen.
Am Ende der Seite erhalten Sie den gerundeten Bodenwert.
Bitte vergessen Sie nach der erfolgten Bearbeitung nicht das Speichern.
Sachwertermittlung
Sofern Sie das Sachwertverfahren aktiviert haben, erreichen Sie dieses über die Navigationsleiste.
Aus den bereits ausgefüllten Feldern der Objektbeschreibung, wird ein Standardeintrag angelegt, der natürlich bearbeitet werden kann.
Des Weiteren wird direkt ein Eintrag in der Altersminderung angelegt, in dem man über die Bearbeiten-Aktion die Restnutzungsdauer anpassen darf.
Wenn gewünscht, kann der Regionalfaktor angepasst werden.
Durch einen Klick auf “Hinzufügen” kann eine weitere bauliche Anlage ergänzt werden.
Bei der Erfassung muss man sich zwischen “Berechnung” (detaillierter) und “pauschal” (Eingabe eines Wertes) entscheiden.
Vergeben Sie für die neue bauliche Anlage einen eindeutigen Namen, da dieser daraufhin auch in der Alterswertminderung aufgeführt wird.
Alle weiteren Werte werden automatisch vorbelegt bzw. aus der Objektbeschreibung übernommen und können manuell angepasst werden.
Der Baupreisindex wird dabei immer anhand des MPE-Stichtags gesetzt.
Mit Klick auf “Übernehmen” wird die bauliche Anlage ergänzt
Im Bereich der Alterswertminderung werden automatisch alle hinterlegten baulichen Anlagen aufgeführt.
Standardmäßig verwenden alle Einträge die Angaben vom Hauptgebäude bzw. der Objektbeschreibung.
Unterscheiden sich die Gebäudeteile in ihren Details, können Sie über die Deaktivierung der Checkbox “Angabe vom Hauptgebäude verwenden” die Werte zum Baujahr, Modernisierung und Restnutzungsdauer ändern.
Auch hier kann mit Klick auf “Übernehmen” die Änderung erfasst werden.
Im weiteren Verlauf des Sachwerts können Wertzuschläge für besondere Einrichtungen, Außenanlagen und Garage/Stellplatz erfasst werden.
Dies geschieht jeweils über den Button “Hinzufügen”.
Im Beispiel für die Außenanlagen wird eine Merkmalsbeschreibung hinterlegt inklusive des Zu- oder Abschlags.
Mit Klick auf “Übernehmen” wird es erfasst.
Inklusive des Bodenwerts wird nun der vorläufige Sachwert ermittelt.
Im Bereich der Marktanpassung kann über den Sachwertfaktor der marktangepasste vorläufige Sachwert beeinflusst und über die Gründe der Anpassung erläutert werden.
Wie im Bodenwertverfahren, können Sie nun erneut besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale erfassen (über den Klick auf “Hinzufügen”) oder bearbeiten/löschen.
Haben Sie alle gewünschten Details hinterlegt, wird der gerundete Sachwert ermittelt und durch Speichern dauerhaft übernommen.
Ertragswertermittlung
Sofern Sie das Ertragswertverfahren aktiviert haben, erreichen Sie dieses über die Navigationsleiste.
Zum Beginn des Ertragswertverfahren werden die nachhaltig erzielbaren Roherträge erfasst.
Aus den bereits ausgefüllten Feldern der Objektbeschreibung, wird ein Standardeintrag angelegt, der natürlich bearbeitet werden kann.
Die detaillierte Flächenaufstellung ist im Standard aktiviert, so dass Sie für die Erfassung eine genaue Flächenübersicht darstellen und berechnen lassen können.
Durch einen Klick auf “Hinzufügen” können weitere Flächen ergänzt werden.
Bei der Erfassung muss man sich zwischen “Berechnung” (detaillierter) und “pauschal” (Eingabe eines Wertes) entscheiden.
Vergeben Sie für die neue Fläche einen eindeutigen Namen und die Anzahl der Einheiten.
Die Gesamtfläche und die Netto-Kaltmiete werden automatisch vorbelegt bzw. aus der Objektbeschreibung übernommen und können manuell angepasst werden.
Auch hier kann mit Klick auf “Übernehmen” die Fläche erfasst werden.
Deaktivieren Sie die detaillierte Flächenaufstellung-Erfassung, können Sie einen Pauschalbetrag für die jährlichen Nettomieteinnahmen erfassen.
Daraufhin können Sie die genauen Bewirtschaftungskosten hinterlegen.
Im Standard wird mit dem prozentualen Anteil der jährlichen Nettomieteinnahmen gerechnet (im Beispiel 25% von 41.400 EUR), woraus sich dann der jährliche Reinertrag ergibt.
Möchten Sie jedoch eine genauere Berechnung vornehmen, wechseln Sie auf “Detaillierte Ermittlung” und klicken auf den Button “Berechnen”.
Es öffnet sich daraufhin ein modales Fenster.
Haben Sie vorab noch keinen Verwendungszweck ausgewählt, wird Ihnen dies noch als Vorab-Stufe angezeigt.
Erst nach erfolgter Auswahl, können Sie die weitere Bearbeitung vornehmen (Klick auf “weiter”).
Im Schritt 1 von 3 erfassen Sie die Verwaltungskosten, wobei Sie je nach Verwendungszweck nur direkten Einfluss auf die Anzahl der Wohneinheiten und Garagen/Stellplätze haben.
Die jährlichen Verwaltungskosten entsprechen der Anlage 23 BewG.
Mit Klick auf “weiter” gelangen Sie zu den Instandhaltungskosten.
In Schritt 2 von 3 werden erneut anhand des gewählten Verwendungszwecks die Werte gezogen.
Die Anzahl der Garagen/Stellplätze wird mit dem Feld aus den Verwaltungskosten synchronisiert, so dass eine Änderung immer einen direkten Einfluss auf beide Schritte hat.
Mit Klick auf “weiter” gelangen Sie zum Mietausfallwagnis.
Im letzten Schritt werden die bereits berechneten jährlichen Nettomieteinnahmen mit 2% (Wohnen) oder 4% (Gewerbe) multipliziert.
Des Weiteren können noch nicht umlagefähige Betriebskosten hinterlegt werden.
Mit Klick auf “Übernehmen” werden die Bewirtschaftungskosten erfasst.
Aus der Differenz der Bewirtschaftungskosten und jährlichen Nettomieteinnahmen ergibt sich nun der jährliche Reinertrag.
Dieser wird daraufhin um die Bodenwertverzinsung verringert.
Anhand des gewählten Gebäudetyps ist der Liegenschaftszinssatz mit 3,5% oder 4,5% (Mehrfamilienhaus) vorbelegt.
Dieser wird nun mit dem Bodenwert multipliziert und das Ergebnis vom jährlichen Reinertrag abgezogen.
Somit ergibt sich der jährliche Gebäudereinertrag.
Im Bereich der Kapitalisierung können Sie die Restnutzungsdauer anpassen, jedoch nur auf maximal 80 Jahre.
Aus der Restnutzungsdauer, dem Liegenschaftszinssatz und Barwertfaktor wird der Gebäudeertragswert berechnet.
Der Bodenwert wird nun wieder addiert, so dass sich daraus der Ertragswert inklusive Bodenwert ergibt.
Zu guter letzt können Sie, wie bereits im Boden- und Sachwertverfahren, die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale und eine Erläuterungen ergänzen.
Am Ende erhalten Sie nun den gerundeten Ertragswert.
Vergessen Sie auch hier bitte nicht das Speichern.
Ergebnisseite
Über die Navigationsleiste erreichen Sie die Ergebnisseite. Diese bietet Ihnen die aktivierten Verfahren inklusive der berechneten Beträge an.
Sie müssen sich nun zwischen Sach- und Ertragswert entscheiden.
Anhand des gewählten Verfahrens erhalten Sie den gerundeten Marktwert der Immobilie.
Zum Schluss sollten Sie die Begründung für Ihre Verfahrenswahl erfassen und erneut das Speichern nicht vergessen.
MPE-Dokument erstellen
Auf jeder Seite der MPE können Sie über den Fußbereich Dokumente erzeugen.
Konkret für die MPE sind das die Prozesse “Preiseinschätzung” und “Formularcenter”.
Mit Klick auf “Preiseinschätzung” öffnet sich das Dokumentencenter und es können wie gewohnt Dokumente erstellt oder per E-Mail versendet werden.
Wählen Sie z.B. Ihre gewünschte MPE-Vorlage aus.
Im FIO-Standarddokument können Sie auf der nächsten Seite “Ergänzungen” weitere Details eintragen bzw. auswählen.
Mit Klick auf “Dokumente erstellen” erhalten Sie das gewünschte Dokument.
Hier als Beispiel ein Auszug aus unserer aktuellen Standardvorlage (Stand April 2025).
Hilfe in der MPE
In fast allen Bereichen der Preiseinschätzung finden Sie “?”.
Mit Klick darauf erhalten Sie im rechten Bereich der Anwendung die Hilfe, in der Sie Erläuterungen zu fast allen Feldern finden.
Sie können darin auch navigieren über “Vorherige” und “Nächste”
Im Fußbereich finden Sie die “Linkliste”, die Ihnen wertvolle Links zur weiteren Recherche bereitstellt.
Darstellung nach MPE-Erfassung im Objekt
Nachdem Sie eine MPE angelegt haben, sehen Sie diese im Objektbereich “Bewertung” aufgeführt.
Des Weiteren wird der berechnete Marktpreis im Vertriebsauftrag-Bereich dargestellt.
Dieser kann jedoch nicht auf der Seite bearbeitet werden, da hierbei immer der aktuelle Wert der MPE verwendet wird.
Objektsuche
Sie können gezielt nach Objekten suchen, die bereits eine MPE hinterlegt haben oder wo es im Bestfall noch erfolgen könnte.
Hierzu wählen Sie in der Objektsuche bei “Preiseinschätzung” die gewünschte Option aus.
Haben Sie nur eine Preiseinschätzung und keine aktive Vermarktung erfasst, kann Ihnen die Auftragsart “Preiseinschätzungsauftrag” helfen, sofern Sie diese so im Objekt gepflegt haben.
Übernahme Kontaktbögen Preiseinschätzung
Erhalten Sie von Ihren Tippgebern oder unserer LeadFabrik sogenannte “Preiseinschätzung”-Kontaktbögen, sollten Sie die Objekte daraus ebenfalls übernehmen.
Öffnen Sie sich dafür bitte den Kontaktbogen und übernehmen im ersten Schritt den Kontakt.
Nach der Übernahme des Anbieter-Kontakts, können Sie im zweiten Register “Vermittlung” das Objekt übernehmen.
Bei der Übernahme werden die Auftragsart mit “Preiseinschätzungsauftrag” und die Vertragsart mit “ohne” vorbelegt.
Speichern Sie das Objekt und beginnen, wenn gewünscht, im Nachgang mit der detaillierten MPE-Erstellung.
